Общие затраты при покупке объекта недвижимости в Испании, кроме оплаты стоимости самого объекта, составляют 10-15% сверх его заявленной рыночной стоимости, в частности, это: 1) Налог на переход права собственности при покупке вторичной недвижимости (ITP), или НДС (IVA) и гербовый налог (IAJD) (при покупке новой недвижимости); 2) Услуги банка (официального банковского агента) по согласованию и оформлению ипотечного кредита; 3) Нотариальные услуги; 4) Обязательное страхование объекта недвижимости; 5) Регистрация сделки; 6) Услуги присяжного переводчика.
Кроме этого, требуется оплата за резервирование объекта недвижимости, а также внесение задатка (в плане подтверждения интереса к объекту недвижимости), но эти суммы являются возвратными.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ
В ИСПАНИИ С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОМ
01. ВЫБОР ЗАЛОГОВЫХ ОБЪЕКТОВ НА САЙТЕ
В разделе "Продажа недвижимости" Вы можете оставить нам on-line заявку на поиск недвижимости, и официальный банковский агент отправит, на указанный адрес электронной почты, список объектов недвижимости, в соответствии с необходимыми критериями.
Большинство объектов недвижимости можно приобрести немедленно, но если этот объект интересен нескольким покупателям, то он выставляется банком на аукцион недвижимости, в котором Вы тоже можете принять участие.
02. ОСМОТР ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С АГЕНТОМ БАНКА
Для начала процедуры осмотра необходимо предоставить агенту копию первой страницы заграничного паспорта гражданина РФ. Это нужно для подачи заявки в банк на просмотр выбранного объекта недвижимости и получения агентом ключей от этого объекта. Далее, при личной встрече с агентом, проводится первичная консультация, составление индивидуального плана показов, и осмотр объектов на месте.
03. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С АГЕНТОМ БАНКА
3% от рыночной стоимости недвижимости, но не менее 3500 €.
Если Вы собираетесь приобрести объект недвижимости в долевую собственность, то на данном этапе необходимо определиться с кругом лиц, на которых будет оформляться ипотечный кредит. После этого, между Вами и коммерческим агентом банка заключается агентский договор об оказании услуг по согласованию и оформлению ипотечного кредитного договора с банком из расчета 3% от рыночной стоимости объекта недвижимости, но не менее 3500 €.
04. ПОЛУЧЕНИЕ ДОВЕРЕННОСТИ У НОТАРИУСА
Генеральная нотариальная доверенность (ESCRITURA PUBLICA DE PODER GENERAL) может быть необходима в случае, если вы желаете приобрести недвижимость в долевую собственность (она может быть оформлена, например, одним из членов семьи на другого члена семьи, в целях избежания необходимости ездить вдвоем для оформления всех документов), а также, если вы не желаете лично заниматься вопросами получения кредита и оформления документов на право собственности, и нанимаете для этого своего представителя. Доверенность на имя банковского агента для оформления ипотеки также заверяется нотариусом.
05. ОТКРЫТИЕ СЧЁТА В БАНКЕ И ВНЕСЕНИЕ ЗАДАТКА
Фиксированная сумма - 500 €
Для проведения финансовых операций по ипотечному кредиту необходимо заключить с банком контракт сберегательного счета (CONTRATO DE CUENTA DE AHORRO). После заключения контракта полезно подключить услугу "интернет-банкинг" для последующего отслеживания в on-line режиме финансовых операций по ипотечному кредиту. При сделке не приветствуется оплата наличными, все расчеты производятся банковскими переводами. На этом этапе составляется заявка на покупку объекта и вносится задаток в размере 500 € (подтверждение интереса).
06. ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА НА РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА
От 3000 € до 10% от стоимости объекта недвижимости
Контракт на резервирование объекта залоговой недвижимости (CONTRATO DE COMPRAVENTA), или (CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA), может быть заключен непосредственно с банком, или с владельцем объекта недвижимости, если на момент приобретения объект еще не находится в 100% собственности банка. Срок резервирования объекта, достаточный для согласования банком выдачи ипотечного кредита, как правило, составляет 3 месяца. Сумма за резервирование на этот срок в разных банках составляет от 3000 € до 10% от стоимости объекта. При заключении договора резервирования объекта напрямую с его владельцем, стоимость резервирования оговаривается с ним индивидуально, однако, следует иметь в виду, что в случае если сделка купли-продажи с банком не состоится по вашей вине, то возврат суммы за резервирование объекта будет невозможен.
07. ПОЛУЧЕНИЕ N.I.E.
N.I.E. (NUMERO DE IDENTIDAD DE EXTRANJERO).
Смотрите раздел этого сайта "Документы для получения ипотеки".
08. СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
Сбор полного пакета документов для получения ипотечного кредита в стране Вашего проживания занимает 2-3 дня. Оригиналы документов при этом хранятся у вас, а копии документов отправляются по электронной почте официальному агенту банка в Испании. Банк принимает решение о выдаче вам ипотечного кредита по копиям документов! Однако, при заключении кредитного договора Вами должны быть предоставлены оригиналы документов.
09. ПЕРЕВОД ДОКУМЕНТОВ НА ИСПАНСКИЙ ЯЗЫК
Перевод документов: 40 € за 1 документ
Перевод документов на испанский язык для предъявления в банк должен быть выполнен официальным присяжным переводчиком. Стоимость перевода 1 документа составляет около 40 €.
10. ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ В БАНК И СОГЛАСОВАНИЕ КРЕДИТА
После внесения резерва (пункт 06) покупатель, в согласованный срок, должен предоставить банку полный пакет документов, переведенных на испанский язык, и подтверждающий его финансовую состоятельность и легитимность доходов.
Если объем финансирования, или срок выдаваемой ипотеки отличаются от указанных в договоре резерва, и данные условия Вас не устраивают, то задаток в полном объеме, включая 500 € за заявку, возвращается на Ваш счет.
Внимание! В процессе согласования ипотечного кредита, банк, выдающий кредит, отправляет в Ваш банк по системе SWIFT запрос о наличии у вас счетов, остатку по этим счетам, о подтверждении факта составления вашим банком рекомендательного письма и т.д. Предупредите сотрудников вашего банка о возможности направления такого запроса, и о том, что ответ на запрос должен быть составлен на английском, или испанском языке.
11. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ ДЕНЕГ НА СЧЁТ БАНКА И БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ
Если условия финансирования, предложенные банком, покупателя устраивают, то он перечисляет на счёт в банке остаток суммы, равной стоимости недвижимости (за вычетом суммы согласованного ипотечного кредита).
В процессе согласования условий ипотеки и расчета ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, испанский банк может попросить Вас, в качестве гарантии, положить на счёт в российском, или испанском банке (на выбор), сумму необходимую для оплаты части стоимости объекта недвижимости, на которую не выдается ипотечный кредит. Например 30% от стоимости объекта при 70% кредитовании. Реквизиты счета на который необходимо перечислить деньги указаны на первой странице вашего договора с банком на открытие сберегательного счета (CONTRATO DE CUENTA DE AHORRO).
12. ОПЛАТА НОТАРИУСА, СТРАХОВАНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ
1,5% - 3% от стоимости объекта недвижимости.
За нотариальные услуги, обязательное страхование объекта недвижимости, и регистрацию сделки выплачивается от 1,5% до 3% от стоимости недвижимости.
13. ОЦЕНКА ПРИОБРЕТАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
От 280 до 350 €
Оценка приобретаемого объекта недвижимости в некоторых банках (но не во всех) проводится за счет покупателя в процессе согласования банком выдачи ипотечного кредита. При этом, Вам направляются реквизиты счета, на который необходимо перечислить сумму за оценку объекта. Стоимость оценки объекта недвижимости составляет около 280-350 €. Оценка является важным этапом в процессе согласования условий ипотечного кредитования, так как банк выдает кредит из расчета оценочной, а не рыночной стоимости объекта. При этом, оценочная стоимость может быть значительно ниже рыночной стоимости объекта недвижимости.
14. ПОДПИСАНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА С БАНКОМ
Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости, подписывается кредитный договор с банком. Покупатель на этот момент уже перечислил все суммы, необходимые для завершения сделки и на этом этапе назначается день оформления сделки у нотариуса.
15. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ ДЕНЕГ ПО ДОГОВОРУ С ОФИЦИАЛЬНЫМ АГЕНТОМ
После подписания кредитного договора в банке и перед регистрацией сделки у нотариуса, подписывается акт приемки выполненных работ по агентскому договору, и на счет официального агента банка перечисляется сумма 3% от стоимости объекта недвижимости (но не менее 3500 €), указанная в договоре. В случае расчёта с агентом наличными средствами, выдается квитанция об оплате по договору.
16. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ У НОТАРИУСА
В день подписания договора купли-продажи покупатель получает все правоустанавливающие документы, и ключи от объекта недвижимости, а банк переводит деньги за объект со счета покупателя на свой расчетный счет. Главный официальный документ купли-продажи "Эскритура" (ESCRITURA PUBLICA) покупатель и продавец подписывают в Нотариальной конторе в присутствии коммерческого агента банка и испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только владельца, но и всей его семьи. Расходы, связанные с приобретением недвижимости: нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости в ипотеку налог немного больше. После подписания нотариального договора купли-продажи, вы получаете ключи и нотариально заверенную копию договора. Оригинал «Эскритуры» направляется в Регистр Собственности Испании (REGISTRO DE PROPIEDAD), где проходит государственную регистрацию.
17. ОПЛАТА НАЛОГА НА ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, ИЛИ НДС
Оплата налога: 6-10% от стоимости объекта недвижимости
В течение 1 месяца после подписания купчей и при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости выплачивается налог на переход права собственности (ITP) в размере от 6% до 10% от стоимости недвижимости. Оплата этого налога необходима для регистрации сделки купли-продажи объекта недвижимости в Регистре собственности.
При покупке нового (первичного) жилья от застройщика налог на добавленную стоимость (IVA) составляет 10% от стоимости объекта недвижимости + оплачивается гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (IAJD) в размере от 0,1% до 2% стоимости объекта, в зависимости от автономной области, где он находится.
18. РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТА В РЕГИСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ ИСПАНИИ
Процесс регистрации объекта недвижимости в Регистре собственности Испании занимает около 3 месяцев. На основании «Эскритуры» вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в посольстве Испании шенгенскую визу на срок от 1 года до 5 лет. После регистрации Вы можете получить выписку и Регистра Собственности Испании (NOTA SIMPLE INFORMATIVA).
19. ПОЛУЧЕНИЕ NOTA SIMPLE INFORMATIVA
Чтобы заказать получение Nota Simple перейдите на соответствующую страницу.
